|
北京二手房價格在加速上漲，有的房源兩個月漲幅達(dá)30%。而且成交速度在加快。
消息讓學(xué)者感到擔(dān)心�！凹俣ū本┑膸齑嬉幌伦颖怀缘暨@么多，如果沒有新的填補，就會引發(fā)一段時間內(nèi)的供不應(yīng)求，有可能觸發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)活躍起來的房價繼續(xù)上揚�！必斦控斂扑L賈康在12月13日召開的某論壇上稱。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(3.67,0.01,0.27%)董事長任志強今年以來一直預(yù)言，由于供不應(yīng)求，明年3月，房價有可能報復(fù)性上漲。
很快，有一些機構(gòu)站出來辟謠。從2010年開始，北京市統(tǒng)計局不再發(fā)布二手房平均價格。由于避稅等原因，二手房網(wǎng)簽價格低于實際成交價格，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。此后，大型房地產(chǎn)中介便各自發(fā)布其監(jiān)測的數(shù)據(jù)。
但真相被掩蓋在紛亂的數(shù)據(jù)背后。
被掩蓋的真相
北京的二手房房價究竟上漲了多少，不同的中介會給出不同的答案。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年北京二手住宅成交均價為24594元/平方米，比去年的房價上漲了8%，房價創(chuàng)歷史新高。21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年的成交均價是24000元/平方米，同比上漲4.3%。由于交易量的數(shù)據(jù)來自于北京市住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)，各家中介公布的數(shù)據(jù)中，交易量數(shù)據(jù)是相對一致的數(shù)據(jù)。
曾有一位不愿透露姓名的中介人士告訴本報記者，某中介機構(gòu)在發(fā)布某期房價統(tǒng)計后，被主管領(lǐng)導(dǎo)要求調(diào)低漲幅數(shù)據(jù)，而該人士認(rèn)為，實際的漲幅還要高于發(fā)布的數(shù)據(jù)。民眾的真實感受亦是如此。
如果說此前某媒體報道的北京部分二手房“一夜提價70萬”是個案的話，那么，一月上漲10%則絕非少數(shù)現(xiàn)象。據(jù)鏈家在線提供的信息顯示，北京北三環(huán)47號院一套80平方米的兩居(1996年建成，南北通透)，年初相同類型的房源報價280萬至290萬之間，6月份時報價310萬至325萬之間，12月份報價達(dá)345萬。這并非孤例。
如果說中介公布的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，但或可反映一種趨勢。基本確立的是，2012年3月以來，二手房市場一直行進(jìn)在上揚通道里。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，今年二季度以來，二手住宅市場整體供不應(yīng)求，面對需求量的增長，業(yè)主紛紛提高報價，推動了二手房價的持續(xù)上漲。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊回顧說，2012年北京二手房走勢兩個高峰，第一個是在今年的6、7月份，第二個是10月底以后的年底小高潮。
在21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長兼總裁盧航看來，二手房市場是市場化程度最高的市場，而二手房業(yè)主也是最容易受到心理影響的，他們不具備操控樓市價格的能力。市場好時，旁邊拍出一塊高價地時，他們都會漲價；市場不好時，他們可能率先崩潰。而現(xiàn)在的提價行為，是預(yù)期的體現(xiàn)，買房也會博弈。
不可忽視的是，在二手房市場，不僅售價上漲，租金也在上漲。北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)稱，2012年11月份，北京市住房租金同比上漲7.1%。但多個大型中介機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，二手房租金同比漲幅遠(yuǎn)超20%。據(jù)本報記者早前采訪，燕莎新源里附近的小兩居房租已從去年的3000多元，漲至目前的接近5000元。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，明年的房價上漲也幾乎成為定局。
胡景暉表示，近兩年住宅用地成交量大幅萎縮，將導(dǎo)致明年新房市場的供應(yīng)量稍顯欠缺，部分購房需求將流向二手房，但城區(qū)二手房供求矛盾的激化，將給2013年二手房價上漲帶來巨大壓力。
二手房該不該調(diào)控？
該不該任由二手房市場瘋漲下去？
此輪房地產(chǎn)調(diào)控，對新房市場已初顯成效，房價已趨于穩(wěn)定。但二手房租售價格卻頻創(chuàng)新高。政府對二手房市場的管控方法，除了在交易環(huán)節(jié)征稅外，主要是對交易秩序尤其是中介的不規(guī)范交易行為進(jìn)行管理。在盧航等資深人士看來，對交易環(huán)節(jié)征稅影響了大量二手房入市，反而減少了供應(yīng)量。
早在去年3月，房屋租賃市場出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象時，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠就表示，將把租金調(diào)控作為房價調(diào)控的一部分。但除了禁止群租這一規(guī)定外，未見其他舉措。去年7月13日，北京市政府曾發(fā)布《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，旨在通過對租金過快上漲采取行政干預(yù)、提高對承租方的保障、增加租賃房源供給、遏制群租等規(guī)定來穩(wěn)定租賃市場，但租金也未控制住。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志在接受本報記者采訪時表示，在很多問題未厘清之前，并不贊成對二手房市場進(jìn)行調(diào)控。他認(rèn)為，二手房牽涉了很多社會問題，房價上漲的原因在地產(chǎn)之外。
首先從上漲的原因來看，二手房價的上漲是供不應(yīng)求的體現(xiàn)。這在北京更為嚴(yán)重。這樣一個集聚能力很強的城市，必然會出現(xiàn)局部區(qū)域的住房短缺狀態(tài)，而租金和房價都成為了市場調(diào)節(jié)的手段。總有一天，北京的資源集聚能力會下降。當(dāng)生活成本過高之時，也會引發(fā)人才的外流。而許多二三線城市，并不存在著如此嚴(yán)重的住房矛盾。“但北京能否無限制的承載如此多的人？”陳志反問，這也是管理者思考的。如果說，長期低利率的貨幣政策，使擁有房產(chǎn)的業(yè)主希望提高租金來彌補損失該不該反對？陳志認(rèn)為，租金被管理層關(guān)注是因為考核方式的轉(zhuǎn)變，租金上漲對于CPI的影響越來越大，而CPI則是對地方政府的考核指標(biāo)之一。
其次，從上漲的結(jié)果來看，政府要不要進(jìn)行干預(yù)�！拔覀兪欠駪�(yīng)該尊重憲法最基本的精神，和民法中對居民財產(chǎn)處置權(quán)的保護(hù)？”陳志說。居民是否可以自由處置自己的房產(chǎn)，獲得收益？要不要保護(hù)擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)階層？許多二手房的增值并不是房屋本身的增值，而是土地部分的增值，如果征稅，是收土地增值稅還是應(yīng)該收二手房交易稅？如果房價一有上漲就開始加稅，房價下跌了政策是不是應(yīng)該取消？在提出數(shù)個疑問之后，陳志認(rèn)為，許多問題應(yīng)該暫時擱置起來，讓市場來發(fā)揮資源配置的作用，而非行政手段的調(diào)節(jié)。
而胡景暉認(rèn)為，如果房價繼續(xù)非理性上漲，最終結(jié)果是，今年下半年以來相對穩(wěn)定的政策格局將打破，更為嚴(yán)厲的政策還將出臺，例如北京近日要求非京籍須60個月連續(xù)在京繳納社保才能購房，便是對“限購”政策的再次加碼。
近期高層有關(guān)加強房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)子保持不變，但亦未有新的動向。 |
