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李果
2012年，多個體量超百萬平方米的樓盤在貴陽市出現(xiàn)。
這些樓盤顯著的特點是：在土地整理階段便先期介入，地產(chǎn)企業(yè)完成諸如征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施等本該政府財政出資的建設(shè)項目，此后再經(jīng)過“招拍掛”階段取得二級開發(fā)資格。
這種被稱為“政府出規(guī)劃，企業(yè)出資金”的操作模式，令常住人口規(guī)模僅439萬的貴陽市，上述已規(guī)劃和在建的超過200萬平方米的樓盤超過 10個，全部建成后，其規(guī)劃居住人口將接近110萬人。
貴陽的這種模式是西部城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一個縮影。它的隱憂在于，是否會出現(xiàn)樓市供、需失衡，甚至重蹈鄂爾多斯(8.81,0.02,0.23%)覆轍？
開發(fā)商深度“造城”
“我們不是修樓，而是造城”。
貴州宏立城集團(tuán)(下簡稱“宏立城”)營銷部一名負(fù)責(zé)人指著掛在辦公室墻上的一張貴陽市地圖，對本報記者說。
在這張地圖上，宏立城旗下的地產(chǎn)項目“花果園”用紅色圖案標(biāo)示起來，它靠近貴陽市西一環(huán)，占地6000余畝，其中建筑面積達(dá)到1830萬平方米，配有260棟超30層高層住宅，以及學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等項目，規(guī)劃居住35萬人口數(shù)量——這一數(shù)字，甚至超過了貴陽市花溪區(qū)32.96萬的常住人口數(shù)量。
“我們先期幫助貴陽市政府解決了彭家灣片區(qū)和五里沖片區(qū)的拆遷問題，并修建了道路，規(guī)劃了商業(yè)，甚至在我們的項目中，還包括八所中小學(xué)，總投資達(dá)到900億元”，上述人士表示，“正如我們項目的廣告語所說，我們是在‘建設(shè)城市繁華’，而修建住宅僅僅是其中一部分”。
事實上，在貴陽，類似花果園項目的超級大盤并不罕見。在貴陽市城北，另一個體量巨大的項目中天未來方舟在此鼎立，整體占地達(dá)到9.53平方公里，其中建設(shè)用地接近5600畝，總建筑體量720萬平方米，除了500萬平方米住宅外，還配有一座規(guī)�？氨葨|部華僑城的主題公園，計劃投資規(guī)模達(dá)到600億元。
對于貴陽超級大盤的出現(xiàn)，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓表示：“貴陽超級大盤主要原因是城市規(guī)劃與土地規(guī)劃調(diào)整的結(jié)果，但是不排除地方政府因無力承擔(dān)舊城改造與城鎮(zhèn)化的推進(jìn)的工作，必須靠借助外來資金與技術(shù)，利用社會與民間資本去完成�！�
數(shù)據(jù)顯示，2011年，貴陽市財政純收入為401.36億元，僅僅是成都市的同期財政收入的四分之一，上海市的八分之一。
城鎮(zhèn)化之策
事實上，貴陽市政府在依靠地產(chǎn)企業(yè)“造城”的背后，除了資金缺乏，更深層次的原因是，整個貴州省對于發(fā)展城鎮(zhèn)化的迫切要求。
以高原山地居多的貴州省，由于工業(yè)發(fā)展緩慢、建設(shè)用地指標(biāo)稀少等要素制約，數(shù)十年來，城鎮(zhèn)化發(fā)展一直相對滯后，并呈現(xiàn)出“城市數(shù)量少，規(guī)模等級低，城鎮(zhèn)化容納空間小”等特點。
根據(jù)貴州省2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，該省城鎮(zhèn)化率為33.81%，而全國同期的城鎮(zhèn)化率為49.68%。
而根據(jù)《貴州省城鎮(zhèn)化體系規(guī)劃(2011-2030年)》，到“十二五”期末，貴州的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到41%，而2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%。
貴州省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所所長黃勇認(rèn)為，作為省會城市的貴陽，其城鎮(zhèn)化兼具了數(shù)個功能：即改造城中村，疏散中心城鎮(zhèn)的人口密度，以及吸納農(nóng)村進(jìn)城人口、消化工業(yè)化過程中聚集的外來人口，以及旅游人口落戶的功能。
根據(jù)貴陽市的規(guī)劃，貴陽核心區(qū)將拓展到近200平方公里，比原有老城區(qū)擴(kuò)大近五倍，區(qū)域內(nèi)人口超過200萬。
但是在財政羸弱的情況下，貴陽市政府難以支付高昂的舊城拆遷以及市政基建費用，于是出現(xiàn)了政府聯(lián)合地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)舊城改造、新城建設(shè)的方式。
2009年，貴陽市共有17塊地塊打包出售，而體量1830萬平方米的花果園棚戶區(qū)改造項目，以及占地15000畝的未來方舟正是誕生于此時。
但隨著貴陽市超級大盤的接連出現(xiàn)，貴陽和鄂爾多斯迅速聯(lián)系在了一起。擔(dān)憂者認(rèn)為，貴陽樓市的供需平衡將很快被打破，出現(xiàn)類似鄂爾多斯一樣的崩盤情況。
貴州社科院副院長宋明認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)程所帶來的剛性需求，以及工業(yè)化將帶來大批的進(jìn)城務(wù)工者，將支撐貴陽市的房價。
此外，作為省會城市，“貴陽是綜合性城市，是貴州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，同時將會成為西部的交通樞紐。而鄂爾多斯是以煤炭和化工業(yè)為主，當(dāng)這兩者的價格出現(xiàn)下滑，自然不能支撐鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)�！�
“如果六盤山這樣的資源型城市突然修了這么多樓房，那么我們就可以擔(dān)憂崩盤的危險，但貴陽卻并不一樣�！� 黃勇表示。 |
