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中國(guó)社科院：
房地產(chǎn)行業(yè)謀求“過冬”
本報(bào)記者 董偉
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院一份最新的研究報(bào)告稱，2012年將是住房分配制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤(rùn)急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。不過，它又認(rèn)為，房?jī)r(jià)僅止于略有回落，總體降幅不會(huì)很大，因?yàn)椤罢{(diào)控的難度在不斷增大”。
此份名為《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的研究報(bào)告已經(jīng)延續(xù)了9年，具體由中國(guó)社科院城市與環(huán)境研究所擔(dān)綱，旨在追蹤我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新資訊，“深度分析，剖析因果，謀劃對(duì)策，展望未來(lái)”。
藍(lán)皮書稱，去年，中央政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，行政與市場(chǎng)手段并用，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，政策及措施空前嚴(yán)厲，力促房?jī)r(jià)合理回歸。在此情形下，房地產(chǎn)逐漸減緩了步子，降低了溫度。
2011年1月國(guó)家出臺(tái)了“新國(guó)八條”，即《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào))文件。從國(guó)家層面第一次要求直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及房?jī)r(jià)過高且上漲過快的城市實(shí)行限購(gòu)政策。
其后，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策，有些較中央要求更嚴(yán)格、更具體，在一定程度上演了“升級(jí)版”。交易量增速應(yīng)聲而下。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭初步遏制，觀望情緒彌漫。
在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，行業(yè)生存狀況日益嚴(yán)峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房地產(chǎn)企業(yè)壓力尤大。部分小企業(yè)資金鏈緊張，為求一時(shí)之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業(yè)熬不過去，甚至關(guān)門。
經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)交易量的持續(xù)低迷后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的選擇是，要么降價(jià)銷售，要么囤房囤地。但當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)境不同于2008年金融危機(jī)初期，當(dāng)時(shí)土地購(gòu)置多發(fā)生于2006年以前的低地價(jià)時(shí)期，房地產(chǎn)的降價(jià)空間大，大幅降價(jià)仍能保持可觀盈利，而當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置大多發(fā)生于2009~2010年的高地價(jià)時(shí)期，房地產(chǎn)品降價(jià)空間小，降價(jià)可能出現(xiàn)企業(yè)虧損。因此，當(dāng)全行業(yè)因?yàn)槭袌?chǎng)低迷而盈利下降時(shí)，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，獲利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴(kuò)展。
謀求“過冬”
藍(lán)皮書指出，在冬天來(lái)臨時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有由“競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”的趨向。大量開發(fā)商采取聯(lián)合拿地的方式，一方面滿足開發(fā)企業(yè)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、破解資金困局的需求，另一方面保證了開發(fā)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的要求，以及通過拿地獲得今后開發(fā)收益、合理配置公司資產(chǎn)等目的。
以北京為例，2011年全年北京市公開市場(chǎng)共成交住宅類地塊60宗，企業(yè)聯(lián)合拿地達(dá)到17宗(其中三、四季度分別為6宗和5宗)，聯(lián)合拿地比例接近30%；而在2011年出讓的總價(jià)超過10億元的14宗重點(diǎn)住宅地塊中，有11宗地塊為合作取得，開發(fā)商抱團(tuán)現(xiàn)象明顯。
另外，眾多房地產(chǎn)延續(xù)前年動(dòng)作，加速轉(zhuǎn)型，尋求行業(yè)內(nèi)的新增長(zhǎng)點(diǎn)抑或開拓行業(yè)外新領(lǐng)域，尋找突圍之路。
近年來(lái)，參照成熟經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并加大對(duì)持有型物業(yè)的投資，而頻繁的商品住宅調(diào)控進(jìn)一步加速了這一進(jìn)程。就連原本多次重申將持續(xù)專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的萬(wàn)科也于2009年年底宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前萬(wàn)科旗下在深圳、上海、東莞、西安、北京等地的商業(yè)綜合體項(xiàng)目正在積極推進(jìn)，總投資額已超過200億元。
根據(jù)“十二五”規(guī)劃，自2011年起的5年內(nèi)全國(guó)將新增3600萬(wàn)套保障性住房，其中絕大部分將以新建的形式供應(yīng)。對(duì)地方政府而言，無(wú)論是從減輕資本金籌措壓力還是從加快供應(yīng)速度的角度出發(fā)，都?xì)g迎開發(fā)企業(yè)參與保障房的配建或代建。目前，萬(wàn)科、恒大、綠地、龍湖、遠(yuǎn)洋等大部分一線開發(fā)企業(yè)均已大規(guī)模參與保障房建設(shè)。
作為民生工程，保障房代建環(huán)節(jié)的微利顯然不足以形成驅(qū)動(dòng)企業(yè)進(jìn)入的力量。為推動(dòng)保障房建設(shè)，從中央到地方在政策上設(shè)定了一定的激勵(lì)機(jī)制，包括信貸支持和土地政策的傾斜以及其他方面的補(bǔ)償。因而，企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，除完成用地出讓中配建的要求外，多從拓寬融資渠道、培育或維系政府關(guān)系的角度考慮。如當(dāng)前各地方的城投公司及地方國(guó)有開發(fā)企業(yè)希望依靠地方融資平臺(tái)緩解自身資金難題。
與2009年、2010年眾多“不務(wù)正業(yè)”的央企、電商、食品企業(yè)瘋狂涌入地產(chǎn)業(yè)的行情形成鮮明對(duì)比的是——從2011年起，多家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)開始涉足其他行業(yè)，許多非地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)紛紛削減開發(fā)投入甚至退出。
2011年，北京有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，全年有473家房企在北京注銷。在部分熱點(diǎn)城市，一些開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。截至2011年年底，已有水井坊、宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)等16家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。
房?jī)r(jià)難降
盡管風(fēng)聲鶴唳，但是房?jī)r(jià)難降。藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)“可能略有回落，但大幅降價(jià)可能性也很小”。
受國(guó)際金融危機(jī)和宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落影響，2012年，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，投資投機(jī)性需求進(jìn)退難舍。一方面，當(dāng)前多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超真實(shí)消費(fèi)需求的購(gòu)買能力，進(jìn)一步的房?jī)r(jià)上漲很難實(shí)現(xiàn)，同時(shí)絕大多數(shù)城市售租比也遠(yuǎn)超正常投資所能承受的贏利壓力，高價(jià)住房持有的保值風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大；另一方面，股市等其他投資渠道同樣前景不明，閑置資本很難尋找有效的替代投資渠道，被迫向房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找投資保值機(jī)會(huì)。
消費(fèi)性需求謹(jǐn)慎觀望，購(gòu)房決策取決于房?jī)r(jià)變化。對(duì)廣大無(wú)房家庭而言，2012年的自住性購(gòu)房同樣可能更為謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度更為明顯。
受2011年房地產(chǎn)交易低迷影響，2012年房地產(chǎn)供給將相對(duì)充裕，存量供給將進(jìn)一步積累，但新增供給可能與上年大致持平或有所下滑。由于2011年末房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)預(yù)期趨緊，導(dǎo)致2011年房地產(chǎn)新開工面積增幅大大下降，土地購(gòu)置面積絕對(duì)量大幅下降，這將影響2012年新增房產(chǎn)供給。
藍(lán)皮書稱，由于需求低迷，幾乎不存在房?jī)r(jià)上漲的可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購(gòu)置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢(shì)，不情愿輕易降價(jià)，房?jī)r(jià)將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢(shì)。
由于部分開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)被迫低價(jià)處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團(tuán)為了主導(dǎo)行業(yè)重組并購(gòu)，通過價(jià)格戰(zhàn)形成對(duì)被并購(gòu)開發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此整體房?jī)r(jià)也將在盤整中有所回落。但總體上，由于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入限制少，行業(yè)外資本較容易進(jìn)入，行業(yè)內(nèi)壟斷企業(yè)通過價(jià)格戰(zhàn)實(shí)施并購(gòu)策略很容易被行業(yè)外資本進(jìn)入而打破，導(dǎo)致得不償失，因此劇烈的價(jià)格戰(zhàn)很難形成，總體房?jī)r(jià)降幅不會(huì)很大。
調(diào)控困境
藍(lán)皮書認(rèn)為，2012年，我國(guó)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國(guó)內(nèi)外閑置資本仍然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長(zhǎng)壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?nbsp;
經(jīng)濟(jì)增速回落，生產(chǎn)性領(lǐng)域投資贏利下滑，特別是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難，而資本市場(chǎng)制度改革仍有待突破，居民儲(chǔ)蓄和閑置資本仍然缺乏有效的投資渠道，被動(dòng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求保值增值。同時(shí)，國(guó)際資本市場(chǎng)受美歐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力和寬松量化貨幣政策影響，閑置貨幣充足，很容易形成對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的套利行為。因此，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)套利性的投機(jī)需求壓力仍然很大，抑制投機(jī)性需求仍將是本年度房地產(chǎn)政策調(diào)控的中心任務(wù)。
然而，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實(shí)施難度日益顯現(xiàn)。在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降后，一些地方政府正面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收支壓力，渴望活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)以解燃眉之急；經(jīng)歷交易量萎縮、房?jī)r(jià)調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，必然試圖尋求為房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。政府與企業(yè)、中央與地方差異化的利益訴求，導(dǎo)致地方政府和企業(yè)在對(duì)中央政策的執(zhí)行和實(shí)施中，更積極尋找有利于自身利益的政策突破，消極應(yīng)對(duì)不利于自身利益的政策實(shí)施，導(dǎo)致調(diào)控政策的執(zhí)行和實(shí)施難度增大。
經(jīng)歷了2011年低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)交易和土地出讓流拍后，一些地方政府和開發(fā)企業(yè)開始不斷尋求政策松綁和突破，其中限購(gòu)政策可能是尋求突破的主要方向。在各利益相關(guān)方影響下，2012年部分城市具體限購(gòu)措施可能有所變化，如對(duì)首套住房定義放寬、對(duì)二套住房限購(gòu)放開、對(duì)非戶籍常住人口限購(gòu)放寬，限購(gòu)手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。
不過，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，對(duì)北京、上海等超大城市，考慮城市人口規(guī)模限制要求，針對(duì)外來(lái)人口的住房市場(chǎng)限購(gòu)可能作為一種常態(tài)的制度存在。 |
