“開發(fā)商跑路之后,我們也采取了很多應急辦法來保全資產(chǎn),現(xiàn)在看來,這個項目如期兌付沒有問題!
2012年年底幾天,溫州平陽縣鰲江泰宇花苑的業(yè)主們,幾乎每天都出現(xiàn)在建行平陽支行門口。
他們現(xiàn)場散發(fā)的材料稱,自己于2009年5月4日起陸續(xù)購買的住房,2011年已經(jīng)停工,而開發(fā)商卷款跑路,不知所終,該樓盤無法按照售房合同于2012年8月31日如期交房,購房夢想成為泡影。
該份材料中提到的抵押,即安信信托2011年發(fā)出的貸款信托:溫州“泰宇花苑”項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃,規(guī)?傆4億元。
此前當?shù)卣邮懿稍L時回應稱,原本與該房地產(chǎn)項目最大債權(quán)人安信信托溝通,希望安信能夠無息接盤進行資產(chǎn)重組續(xù)建,但被安信拒絕,安信表示仍然希望該項目能夠如期收回本金和利息。
“這個項目確實有一些糾紛,但是作為信托計劃來說,我們從前期的盡職調(diào)查、成立產(chǎn)品、運行管理,到后期的處理,都是沒有問題的。”安信信托一位內(nèi)部人士向理財周報記者表示,“開發(fā)商跑路之后,我們也采取了很多應急辦法來保全資產(chǎn),現(xiàn)在看來,這個項目如期兌付沒有問題!
按照該信托產(chǎn)品的合同,應該在2013年4月兌付,預期收益率在10%。
4萬平米土地抵押貸款
2011年4月,安信信托發(fā)出溫州“泰宇花苑”項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃。
當時的推介材料稱,泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(泰宇房開)成立于1999年6月,注冊資金1億元,由陳岳西、金云城、金彩云3人分別出資90%、6%、4%設立。陳岳西為實際控制人。
據(jù)理財周報記者了解,陳岳西出生于1953年,曾任溫嶺市二建一工區(qū)主任、溫嶺市晶都建筑工程公司董事長、浙江曙光建設集團溫州分公司經(jīng)理。旗下?lián)碛衅疥柨h泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、衡陽泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家公司。
而“泰宇花苑”是平陽縣鰲江的舊城改造項目,該地塊位于鰲江中心地帶。按照規(guī)劃,“泰宇花苑”項目總用地面積41400m2,土地用途為商業(yè)用地和住宅用地,其中商業(yè)用地出讓年限為40年,住宅用地出讓年限為70年,容積率5.28,總建筑面積192725m2,其中地上住宅面積159800m2、地上商業(yè)用房面積10738m2、地上公建面積1952m2,地下室面積20235m2。這一項目公司的負責人為陳岳西的女兒陳麗霞。
2002年,泰宇房開通過掛牌出讓方式競拍獲得鰲江舊城五期區(qū)域外2號地塊C區(qū),2006年1月12日辦理完土地證,證號為平國用(2011)第2-8043號。此后,泰宇房開將土地抵押給建行溫州分行,土地抵押期限至2014年5月9日。
2011年4月,陳岳西將土地再次抵押給安信信托,以償還建行貸款和獲得開發(fā)資金。當時的信托產(chǎn)品推介資料上稱:項目公司將其所有的編號為【平國用(2005)第2-8135號】的土地使用權(quán)【評估價值7.7億元,評估報告編號:滬八達估字(2011)FA0017-2號】以第一順位抵押給安信信托;將編號為【平國用(2006)第2-8036號】的土地使用權(quán)【評估價值3.8億元,評估報告編號:滬八達估字(2011)FA0017-1號】以第二順位抵押給安信信托,作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔保,并辦理強制執(zhí)行公證,初始抵押率45.21%。2012年2月,償還建設銀行貸款后抵押率降為34.78%。
一年半之后,泰宇花苑的業(yè)主們認為,泰宇房開抵押給建行和抵押給安信信托的土地應為同一塊。因此應該是不合規(guī)的二次抵押。
但是一位建行內(nèi)部人士否認了此事,他表示建行和安信信托應該是抵押順位關(guān)系,不存在二次抵押一說。
一位當?shù)芈蓭熛蚶碡斨軋笥浾弑硎,浙江省目前對于房地產(chǎn)項目預售資金自2010年10月起就進行封閉管理。
即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該在發(fā)放開發(fā)貸款的商業(yè)銀行開立一個專門的資金賬戶,特定項目所有預售資金要全部納入這個賬戶,優(yōu)先用于本項目的建設投資,企業(yè)需要向銀行提出申請后獲準后方能使用,這種賬戶不能提取現(xiàn)金。
陳岳西提出了預售賬戶中的4億元,卷款潛逃。平陽政府證實了預售款被提走一事,但并未說明過程。
但該位律師推測,房地產(chǎn)預售賬戶監(jiān)管較為嚴厲,不太可能直接支取現(xiàn)金。因此應該是在建行同意下,陳岳西以未來的銷售收入為保證,從安信信托獲得等額貸款,以維持自己的現(xiàn)金流。在銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)貸款收緊時,這是房地產(chǎn)信托常用手法。
理財周報記者獲知,目前建行總行已經(jīng)介入此事處理,溫州分行和平陽支行均對外噤聲。截至理財周報發(fā)稿時止,建行仍在調(diào)查此事。
18億項目成溫州第一爛尾樓
除了土地之外,安信-泰宇項目接受了陳岳西持有的“泰宇花苑”項目公司90%的股權(quán)質(zhì)押,并辦理強制執(zhí)行公證,作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔保。陳岳西和陳麗霞同時對本金及利息的償付提供個人連帶責任擔保。
安信信托推介材料分析認為,“泰宇花苑”整體剩余可售住宅面積為92751m2,市場銷售均價為13500元/m2;商業(yè)可售面積10738m2,預計銷售均價在4萬/m2;地下車庫可售車位497個,預計銷售單價為10萬/個,以上全部實現(xiàn)預售后,項目總體估計可實現(xiàn)銷售收入18.3億元,稅后現(xiàn)金流入12.7億元;信托期間可實現(xiàn)稅后現(xiàn)金流入約12億元。
同時,確保信托本息償還的住宅與商業(yè)售價(稅后安全邊際)為5484元/m2(當時項目周邊土地出讓的樓板價為7200元/m2),在市場價格基礎上分別折價59%與86%,安全邊際較高。
“當時這個項目還是不錯的!币晃唤佑|過該項目的第三方銷售機構(gòu)人士回憶說,“預期收益不低,而且安全邊際確實高,我們都認為沒有太大的問題!
“這個產(chǎn)品本身是沒有問題的!鼻笆霭残判磐袃(nèi)部人士表示,“抵押率也就在三成左右,從設計上來說,已經(jīng)足夠保證產(chǎn)品的安全。”
根據(jù)安信信托公告,這一產(chǎn)品后來總共銷售了228份,其中300萬以上的投資者37份。
2012年1月,安信信托發(fā)布管理報告稱,4億元已經(jīng)匯入泰宇房開的貸款賬戶。同時,報告該項目進展良好,1-3號樓完成1/3基坑支護施工,4-6號樓完成工程總投資額85%。
管理報告同時稱,截至2011年11月末,泰宇房開總資產(chǎn)8.53億元,凈資產(chǎn)2.98億元。
2012年4月,安信信托發(fā)布管理報告稱,泰宇花苑項目4-6號樓主體結(jié)構(gòu)封頂、外墻保溫完成,外墻涂料刮膩子施工完成,內(nèi)墻粉刷完成,另外4、6號樓,無機保溫施工完成,樓地面細石砼完成,4號樓電梯前室裝修工程完成60%。2、3號樓樁基工程完成,壓頂梁、支撐梁部分完成,水電安裝工程完成30%。5號樓已經(jīng)取得預售許可,已經(jīng)降價銷售以回籠資金。
根據(jù)泰宇房開提供給安信信托的財務報表,截至2012年2月29日,該企業(yè)總資產(chǎn)為8.5億元,凈資產(chǎn)2.73億元。
溫州房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計顯示,泰宇花苑2009年銷售的為4號樓和6號樓,至今尚有新房沒有銷售出去。而2012年1月22日開盤銷售5號樓,擬售均價為11160元/m2?梢钥闯,其房價確實明顯低于開發(fā)商最早計劃的13500元/m2,但是截至2012年底,這幢158套房屋的樓房售出不足半數(shù)。
而此前購買了4號樓和6號樓的當?shù)貥I(yè)主們則說,2011年底,該項目已經(jīng)完全停工,成為2011年以來溫州第一起“爛尾樓”。
安信信托也開始認識到這一問題,2012年7月公布的產(chǎn)品管理報告中,安信信托對于該項目進展的描述與第一季度如出一轍,但并未提示風險。關(guān)于泰宇房開公司的情況,安信信托只是簡要表示,截至報告出具日,該企業(yè)賬面資產(chǎn)情況正常。
而按照泰宇花苑業(yè)主們的描述,當時陳岳西已經(jīng)潛逃出國。理財周報記者撥打陳岳西手機號碼,顯示為空號。
據(jù)理財周報記者了解,和其他溫州企業(yè)一樣,陳岳西最終資金鏈斷裂,來源于房地產(chǎn)銷售困難、民間借貸和民間聯(lián)合擔保。在陳岳西跑路之后,溫州法院接到多起有關(guān)于陳岳西的借款訴訟,其中至少包括3起個人民間借貸,還有1起平安銀行溫州支行的訴訟中,陳岳西作為擔保方被聯(lián)合起訴。
而溫州官方確認,泰宇房開的主要債權(quán)方包括安信信托、建行和幾名個人借貸者,其中安信信托是第一大債權(quán)人。
安信信托力保4月到期兌付
自2012年7月陳岳西跑路后,泰宇花苑的業(yè)主一直在進行維權(quán),曾經(jīng)數(shù)次到縣政府情愿。而平陽縣政府則一直與安信信托和建行溝通,希望能夠找到接盤方,通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓重組,將這一爛尾項目蓋完。
當?shù)叵⒎Q,建行已經(jīng)同意,在免除利息的情況下,低價轉(zhuǎn)讓這一項目。但是安信信托堅持,必須保證信托項目的利息和本金收入,否則不同意重組。
前述安信信托內(nèi)部人士向理財周報記者表示,該項目盡管現(xiàn)金被卷走,但是土地地段很好,并未貶值,再加上抵押率不足三成,4棟大樓也已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu),所以即便走司法程序,讓該項目公司破產(chǎn)清算,安信信托仍有信心收回本金和利息,在今年4月如期完成信托產(chǎn)品兌付。
他沒有透露安信具體的處理方案,但是他表示,由于項目資產(chǎn)質(zhì)量不錯,有意向的接盤方很多。 |