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對居民自住房屋征收房產(chǎn)稅，這一貫穿2010年全年的政策懸念至今仍未現(xiàn)形。
房產(chǎn)稅目標(biāo)主要是調(diào)控房價還是籌集收入？“借道”現(xiàn)有稅種還是開征新稅？土地、住房、財(cái)稅等部門權(quán)責(zé)如何協(xié)調(diào)？當(dāng)?shù)胤綄⒎慨a(chǎn)稅試點(diǎn)的申請?zhí)峤粐鴦?wù)院，現(xiàn)實(shí)的矛盾和沖突便浮出水面。
此前，各地對居民自住房屋征稅的方案，就是改造現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，將征稅范圍擴(kuò)大到居民自住房屋。這一方案無需開設(shè)新稅種，只需修改現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》即可。而財(cái)政部和國家稅務(wù)總局依然堅(jiān)持改革初期確定的整合現(xiàn)有稅種、開征新稅的思路。
“修舊”還是“立新”
房產(chǎn)稅在中國并非新稅種，1986年10月即在城市、縣城等按年征收。當(dāng)時出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征。目前擬議的房產(chǎn)稅改革，就是將征稅對象擴(kuò)大至個人非營業(yè)用房產(chǎn)。
中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富對記者表示，要對個人住宅征收房產(chǎn)稅，最簡單的方法就是修改《房產(chǎn)稅暫行條例》，取消免稅規(guī)定。
這一方案，在政府強(qiáng)調(diào)稅收調(diào)控樓市的背景下提出，因?yàn)闊o需開設(shè)新稅，不涉及人大立法程序，被認(rèn)為是推進(jìn)改革的“捷徑”。
不過，一位接近財(cái)政部和國家稅務(wù)總局的專家告訴記者，目前兩部委已經(jīng)達(dá)成一致，整合現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為新稅種———房地產(chǎn)稅。這和地方上報(bào)的試點(diǎn)方案并不一致。
值得注意的是，近期官方對房產(chǎn)稅的表態(tài)悄然發(fā)生了變化。2010年10月27日，新華社授權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的第十二個五年規(guī)劃的建議》，其中涉及房產(chǎn)稅的表述是“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。這與去年9月29日“國五條”出臺時提出的“加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并推廣到全國”，明顯不同。
中央地方想法不太同
“一些房價漲幅很高的城市，最擔(dān)心改革會影響當(dāng)?shù)氐臉鞘��！币晃粎⑴c地方改革研究的專家表示，地方上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，實(shí)際的覆蓋面很窄，僅僅是針對少數(shù)高端房產(chǎn)。
如今，多數(shù)社會公眾的理解，政府對居民住房征稅的目的是要壓低房價。的確，這是中央政府推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革過程中衍生出來的目標(biāo)之一。而這一中央政府默認(rèn)、社會公眾一度渴盼的目標(biāo)，恰恰是地方政府很大的擔(dān)憂。
將稅制改革和宏觀調(diào)控結(jié)合起來，這是財(cái)稅部門推進(jìn)稅制改革的一項(xiàng)原則，也得到了國務(wù)院的認(rèn)可。房地產(chǎn)稅收的改革，更是將改革和調(diào)控相結(jié)合的原則發(fā)揮到了極致。
中央決定對居民住房征稅，主要目標(biāo)是完善分稅制，給地方以穩(wěn)定收入來源。但社會公眾卻誤認(rèn)為，目前政府推進(jìn)的房地產(chǎn)稅改革，其目標(biāo)就是為了壓低房價。因?yàn)閷ψ》空鞫惒⒉荒艽_定必然會帶來房價下降。相反，稅收增加會導(dǎo)致成本上升，這就難免影響最終價格。所以，2010年上半年以來，中央政府開始刻意弱化公眾用稅收調(diào)控房價的期望，開始強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅并非針對房地產(chǎn)市場，而是完善稅制改革，為地方提供穩(wěn)定的財(cái)源。
安體富告訴記者，土地、房產(chǎn)都是不斷升值的，房產(chǎn)稅對地方政府是一個穩(wěn)定的不斷增長的收入來源，長遠(yuǎn)看這個方向并沒錯。但是，這一稅種涉及到千家萬戶，有地方政府擔(dān)心，先行試點(diǎn)會導(dǎo)致市民的抵觸。
目前，豐厚的土地出讓收入，以及逐年上升的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收，讓地方政府嘗到了甜頭，在保有環(huán)節(jié)征稅的積極性因此大打折扣。
新世紀(jì)周刊
賣地收入京滬爭冠
央企外資樓市狂歡
繼上海、杭州之后，北京在2010年已經(jīng)成為土地收入破千億的國內(nèi)城市，很可能在1500億元的水平線上，力壓上海成為新的賣地冠軍。
統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，上海全年的土地拍賣將超過1500億元。2009年，上海土地收入達(dá)到1024億元。2008年，該項(xiàng)收入僅為419億元。按照所售地塊規(guī)劃，用于商品住宅的平均樓面地價達(dá)到10574元/平方米，同比上漲46%。
雖然擁有如此驚人的增幅，但上海卻并非全國土地收入最高的城市。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2010年12月23日，2010年北京土地市場成交的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地共計(jì)252塊，土地出讓金累計(jì)1517億元。
在地產(chǎn)央企林立的北京，抱團(tuán)拿地的現(xiàn)象非常明顯。一個典型的例子是最受關(guān)注的CBD中服地塊爭奪戰(zhàn)役。中服六幅地塊最終的斬獲者中，除了中信集團(tuán)、民生銀行系獨(dú)自拿地外，其他四幅地塊均由聯(lián)合體競得。拿到Z14地塊的聯(lián)合競標(biāo)體中，竟囊括了包括玖龍紙業(yè)、正大置地等11家公司。
央企和大型金融機(jī)構(gòu)在2010年仍然延續(xù)了強(qiáng)勢拿地的勁頭。而以和黃、新鴻基、瑞安、湯臣、凱德為首的港臺房地大鱷，則一直秉承低調(diào)力拼重磅地塊的理念。
一線城市商業(yè)土地市場的大洗牌，似乎昭示著純粹的房地產(chǎn)商品市場，已經(jīng)由全民炒房時代，變?yōu)榇罄袀兛駳g的舞臺。 |
